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Estrutura conceitual. O setor imobiliário comercial está sujeito a choques específicos do setor, bem como a choques em toda a economia, com a crise da COVID-19 representando uma combinação de ambos. Um choque adverso — seja setorial (como um declínio na demanda por segmentos imobiliários comerciais específicos), macroeconômico (como um colapso na demanda agregada) ou financeiro (como um aumento na aversão ao risco) — pode exercer pressão descendente sobre os preços deste setor.
Essa pressão é mais intensa na presença de vulnerabilidades subjacentes no mercado imobiliário comercial. Uma primeira vulnerabilidade relevante é a extensão da supervalorização nos preços (ou seja, quão altos os preços são em relação aos implícitos pelos fundamentos econômicos) antes do choque, com uma supervalorização maior provavelmente implicando uma queda mais acentuada nos preços após o choque.
As outras fontes de vulnerabilidade decorrem da força financeira (ou do balanço) dos tomadores e credores no mercado imobiliário comercial (como a extensão de sua alavancagem ou o descompasso de vencimento de seus ativos e passivos), o que pode criar um ciclo de feedback entre o crescimento do crédito e os preços dos ativos. Há alguns principais pelos quais um declínio nos preços de imóveis comerciais interage com outras vulnerabilidades financeiras para afetar a estabilidade financeira.
Um deles é um canal de solvência bancária, que se instala quando os bancos são expostos ao risco de crédito por meio de seus empréstimos imobiliários comerciais, bem como a riscos de crédito e de mercado por meio de suas participações em títulos lastreados em hipotecas comerciais.
Uma desaceleração no mercado imobiliário comercial piora a qualidade do crédito dos tomadores de empréstimo, afetando a força de seus fluxos de renda e balanços. No caso de inadimplência do tomador ou de uma grande queda nos preços de títulos lastreados em hipotecas comerciais, os bancos incorrem em perdas e suas posições de capital são enfraquecidas, o que pode, por sua vez, levá-los a reduzir a oferta de crédito à economia.